Mietminderung: Gründe für eine berechtigte Mietkürzung

Eine Mietminderung ist für Wohnung, Haus und andere Immobilien gesetzlich vorgegeben: So heißt es sinngemäß im § 536 BGB, dass der monatliche Mietzins dem Niveau des Istzustandes des Mietobjekts zu entsprechen hat. Gründe für eine Kürzung der Miete ergeben sich aus Sach- oder Rechtsmängeln der Mietsache.

Folgende Aspekte sind bei der Mietkürzung zu berücksichtigen:

  • Welche Mängel sind für die Minderung der Miete entscheidend?
  • Ab wann und in welchem Ausmaß sind die Mietminderungsgründe rechtskräftig?
  • Darf ich die Mietminderung formlos durchführen?
  • Benötige ich für die Durchsetzung der Mietminderung einen Anwalt oder rechtskräftigen Antrag?
  • In welcher Höhe sind Mietkürzungen erlaubt?
  • Ist eine rückwirkende Mietkürzung möglich?
  • In welchem Zeitrahmen ist die Mietkürzung gültig?
  • Welche potenziellen Folgen entstehen durch eine Mietkürzung?
  • Wie muss die Mietminderung schriftlich angekündigt werden?

Welche Mängel sind für die Minderung der Miete entscheidend?

Grundlegend ist entscheidend, inwiefern sich das Mietobjekt (Haus oder Wohnung) vom Istzustand und dem Sollzustand (vertragliche Vereinbarungen im Mietvertrag) unterscheidet. Die Mängelliste ist lang und vielfältig, weshalb nicht alle Gründe berücksichtigt werden, sondern nur häufig zugelassene Gegebenheiten bei Gerichtsverhandlungen.

Ob ein Mangel für ein Mietobjekt berücksichtigt wird, entscheiden Richter am zuständigen Amts- oder Landesgericht. Wichtig ist, dass ein Mangel über einen mehrtägigen bis langfristigen Zeitraum besteht oder das Mietobjekt nur teilweise oder gar nicht bewohnbar ist. Vor dem Recht wird in zwei wesentlichen Kategorien unterschieden:

Sachmängel an oder in der Wohnung oder dem Haus

Zu den wichtigsten Sachmängeln zählen qualitative oder quantitative Abweichungen. Die Qualität eines Mietobjektes wird immer dann beeinträchtigt, wenn Schimmelbildungen durch Baumängel, Feuchtigkeit oder unzureichendes Lüften eines Vormieters bestehen. Weitere qualitative Einschränkungen für einen Mieter sind:

  • Rauchbelästigung durch Grill oder Tabakkonsum eines oder mehrerer Nachbarn
  • unbenutzbare Elektrogeräte oder Möbel bei teil- oder vollmöblierten Mietobjekten
  • Reduzierung der Raumtemperatur durch Ausfall der Heizkörper
  • Rücklauf von Exkrementen im Badezimmer/WC
  • undichte Rohrleitungen
  • Schäden und starke Verunreinigungen im Hausflur durch andere Mieter oder/und dessen Besucher
  • Lärmbelästigungen durch Mieter oder/und Vermieter (Parties, laute Musik oder Bauarbeiten)
Wichtig

Achtung: Altersbedingte Gründe eines Hauses stellen keinen Mangel für eine Mietminderung dar, ebenso wenig natürliche Wertminderungen einer Immobilie. Abnutzungserscheinungen entstehen durch die Nutzungshäufigkeit der Bewohner eines Hauses.

Bei quantitativen Einschränkungen handelt es sich beispielsweise um eine zu geringe Quadratmeteranzahl als im Vertrag vom Eigentümer angegeben. Das Fehlen von bewohnbaren Räumen sind ebenso Einschränkungen, die zu einer Mietkürzung für Haus oder Wohnung führen. Wenn die Gartennutzung erlaubt ist, aber nicht gewährt wird, zählt dies zu Gründen einer Mietkürzung. Wurden Keller- oder Dachgeschossflächen vertraglich zugesichert, aber nicht nutzbar, kann in solchen Fällen auch die Miete gekürzt werden. Des Weiteren zählt hierzu, wenn eine private Parkplatz- oder Garagennutzung vereinbart ist, diese aber nicht zum Mietobjekt gehören.

Rechtsmängel an einem Mietobjekt

Im geschlossenen oder zu schließenden Mietvertrag sind die Rechte eines Mieters im Detail erläutert. Kommt es hierbei zu Rechtsverletzungen durch Dritte wie weitere Mieter, Vermieter, Verwalter oder Eigentümer, besteht das Recht auf eine Mietminderung. Häufig genannte Gründe sind:

  • zeitweiliger Nutzungsverbot der Mieträume
  • Zugang zum Mietobjekt wird behindert oder unrechtmäßig verweigert
  • stattgegebene Untervermietung wird verweigert
  • Verspätung des Einzugstermins durch den Vermieter
  • unangekündigte Besuche des Vermieters in den vermieteten Räumen; insbesondere bei Abwesenheit des Mieters
Wichtig

Streitigkeiten, die keine unmittelbaren Auswirkungen auf das Mietobjekt haben, gehören zum Zivilstrafrecht und erlauben keine grundsätzliche Mietminderung. Beispiel: Der Nachbar oder Vermieter macht sich über das Aussehen des Mieters lustig.

Ab wann und in welchem Ausmaß sind die Mietminderungsgründe rechtskräftig?

Die endgültige Rechtsgültigkeit einer Mietminderung obliegt ausschließlich dem zuständigen Gericht, wenn die Situation nicht anderweitig zu schlichten ist. Schlichtungen können mithilfe eines Mieterverbandes oder einem Anwalt für Mietrecht herbeigeführt werden. Eine außergerichtliche Einigung senkt grundsätzlich die Streitkosten. In den meisten Fällen zeigt sich, dass Vermieter Einspruch gegen eine Mietminderung einlegen. Zudem ist der Zeitaufwand für einen Rechtsprozess vor Gericht immer höher als eine Schlichtung.

Zur Orientierung, ob eine Mietminderung Aussicht auf Erfolg hat, sind im Folgenden Urteile aufgeführt, bei denen Mietminderungen bereits durchgesetzt sind. Ein sehr wichtiger Hinweis: Die aufgeführten Urteile lassen sich keinesfalls 1:1 auf einen individuellen Fall übertragen und sind im Einzelnen zu prüfen. Daher der Tipp: Immer eine Beratungsstelle wie den Mieterschutzbund oder einen Anwalt für Mietrecht hinzuziehen, wenn eine Mietkürzung eingefordert werden soll.

  • Laut dem Aktenzeichen GE 1991 S. 527 vom AG Schöneberg bekam ein Mieter das Recht auf 1% Mietminderung zugesprochen, weil das Treppenhauslicht defekt war.
  • Unter dem Aktenzeichen 415 C 1021/82 vom Amtsgericht Hannover wurde dem Mieter eine Minderung der Miete um 10% gewährt, weil sich Feuchtigkeit in der Küche befand.
  • Das Aktenzeichen ZMR 2008, 456 vom Landgericht Hamburg behandelte einen Fall von Schimmel im Wohnzimmer, der mit einer Mietminderung von 50% gewährt wurde.
  • Das Amtsgericht Berlin-Neukölln behandelte den Fall eines Mieters unter dem Aktenzeichen MM 1988, 31 aufgrund von einem vollständigen Ausfall der Stromversorgung und gab eine Mietminderung von 100% statt.

Das einzelne Ausmaß eines Anspruchs auf Mietminderung muss gegebenenfalls durch einen Sachverständigen oder Gutachter bewertet werden. Der Antrag dazu wird in der Regel durch das zuständige Gericht gestellt und in Auftrag gegeben.

Darf ich die Mietminderung formlos durchführen?

Eine Mietkürzung darf nicht formlos durchgeführt werden. Ein Mieter ist nicht berechtigt, die Miete ohne Vorankündigung und Angaben von Gründen eigenständig zu mindern oder vollständig einzubehalten. Es bedarf grundsätzlich der Schriftform, um die Miete unter Angaben der Mängel zu reduzieren. Empfohlen wird, das Formschreiben per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter oder seinen gesetzlichen Vertreter zuzuschicken.

Wichtig

Achtung bei eigenständiger Kürzung oder Einbehalt der Miete:

Wer die Miete formlos kürzt oder einbehält, gerät damit in einen anteiligen oder vollständigen Mietrückstand und wird durch den Vermieter schriftlich ermahnt.

Benötige ich für die Durchsetzung der Mietminderung einen Anwalt oder einen rechtskräftigen Antrag?

Die Pflicht ein rechtliches Streitverfahren einzuleiten gibt es nicht. Im ersten Schritt obliegt es dem Mieter, den Vermieter darauf anzusprechen, um Mängel umgehend zu beheben. Der Vorteil an dieser Variante: Das Mietverhältnis führt zu keinen Konflikten. Erfolgt aufgrund einer oder mehrerer Mängel durch den Vermieter keine Reaktion, die eine Mietminderung abwendet, ist eine Beratung beim Mieterschutzbund einzuholen. Erscheint in der Folge eine außergerichtliche Schlichtung erfolglos, ist ein Fachanwalt für Mietrecht zu beauftragen, sich der Sache anzunehmen. Vor einem deutschen Gericht muss sich ein Kläger anwaltlich vertreten lassen. Der dazu benötigte Antrag vor Gericht für eine Mietkürzung wird in Zusammenarbeit mit einem Anwalt ausgearbeitet, da jeder Streitfall individuell zu behandeln ist.

Fakten zur Mietkürzung  im Überblick

  • Mietminderung ist möglich, wenn der Istzustand vom Sollzustand eines Mietobjekts abweicht
  • Unterscheidungen betreffen Sach- und Rechtsmängel
  • altersbedingte und natürliche Abnutzungserscheinungen einer Immobilie sind kein Grund für eine Minderung der Miete
  • Schlichtungen zur Behebung von Mängeln reduzieren Streitkosten und Zeitaufwand
  • Mietminderung bedarf der Ankündigung gegenüber dem Vermieter durch Schriftform
  • Mieterschutzbund und bei Bedarf Fachanwalt für Mietrecht aufsuchen

Mietminderung und Mietkürzung

In welcher Höhe sind Mietkürzungen erlaubt?

Im Gegensatz zur Mieterhöhung, bei dir die Preisregulierung strengen Regeln folgt, gibt es für eine Mietminderung in den meisten Fällen grobe Richtlinien. Allerdings empfihelt es sich diese ähnlich wie auch bei der Nebenkostenabrechnung zu kontrollieren. Hier folgen Beispiele für die Höhe einer Mietminderung, die keinesfalls eine Einzelentscheidung aufheben:

Mietminderung zu 100 Prozent

  • unbewohnbarer Zustand des Mietobjekts (Brand, Vermüllung, Mängel an der Bausubstanz)
  • von September bis Februar vollständiger Ausfall der Heizkörper
  • vertraglich vereinbarte Möbel oder Einbauküche bei Einzug nicht vorhanden

Mietminderung zu 50 Prozent

  • Sanierungs- oder Umbauarbeiten, die durch den Hauseigentümer veranlasst sind
  • Anordnung einer Zwangsräumung von Amtswegen aufgrund schwerer Baumängel oder nicht genehmigten Bauabschnitten
  • Asbest in den Mieträumen, die sich als gesundheitsgefährdend herausstellen

Mietminderung zu 10 Prozent

  • Nutzungsentzug oder -verbot von Keller oder Dachspeicherraum
  • vertraglich vereinbarter Parkplatz oder Fahrzeugstellplatz ist nicht vorhanden oder nicht zugänglich
  • längerer Ausfall des Aufzugs ab dem vierten Stockwerk
Wichtig

Anmerkung zur Höhe der Mietkürzung:

Weitere prozentuale Mietminderungen sind in anderen Prozenthöhen möglich. Die Angaben dienen ausschließlich der Orientierung, Einzelfälle bleiben unberücksichtigt.

Ist eine rückwirkende Mietkürzung möglich?

Viele Mieter und Vermieter vertreten die Ansicht, eine Mietminderung sei seitens eines Mieters nur ab dem Zeitpunkt der Mietminderungs-Ankündigung gültig. Mit dem Beschluss vom 20.10.2011 durch den Bundesgerichtshof gilt folgendes Recht für Mieter:

Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, wenn die Voraussetzungen für die Minderung der Miete vorliegen und kein Ausschlussgrund besteht.

Das bedeutet für einen Mieter, dass dieser nach Prüfung des Falles ebenso eine Mietminderung rückwirkend durchsetzt, sofern die Mängel durch das Gericht anzuerkennen sind.

Wichtig

Beispiel für eine rückwirkende Mietkürzung: Der Vermieter veranlasst ohne Vorankündigung aufwendige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten am Haus. Der Mieter wartet einige Tage, ob die Arbeiten in einem zumutbaren Zeitrahmen abgeschlossen sind. Da diese nach Feststellung des Mieters länger andauern, hat der Mieter von Baubeginn an, ein Anspruch auf Mietminderung.

In vielen Fällen ist die Quadratmeteranzahl vertraglich höher angesetzt, als im realen Zustand. Nicht jeder Mieter misst bei oder vor dem Einzug die Mieträume vollständig aus, um die Angaben des Vermieters zu überprüfen. Erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt dennoch eine Ausmessung durch den Mieter, bei dem dieser feststellt, dass die Quadratmeteranzahl geringer ausfällt als vertraglich zugesichert, besteht eine Mietminderung. In diesem Fall hat der Vermieter eine höhere Miete erhalten, als ihm rechtmäßig zusteht. Der Differenzbetrag ist vom Vermieter zu erstatten oder durch Mietminderung auszugleichen.

In welchem Zeitrahmen ist die Mietkürzung gültig?

Der jeweilige Zeitrahmen der Mietkürzung richtet sich nach der Länge des Istzustandes der Mängel. Sobald diese behoben sind, hat der Vermieter wieder Anspruch auf den vollen monatlichen Mietzins. Bei einem Gerichtsurteil wird in der Regel vom Richter festgelegt, bis wann die Mängel behoben sein müssen.

Welche potenziellen Folgen entstehen durch eine Mietkürzung?

Die durchsetzbare Mietminderung sorgt für Konfliktpotenzial zwischen Mieter und Vermieter. Durch ein rechtskräftiges Gerichtsurteil kommt es in vielen Fällen zu Spannungen, die das Mietverhältnis dauerhaft unzumutbar belasten. In solchen Fällen wird Mietern angeraten einen Umzug in Erwägung zu ziehen, da mentale Belastungen zu Krankheiten führen.

Wichtige Inhalte für eine schriftliche Ankündigung der Mietminderung

Wie bereits erwähnt, bedarf eine Mietminderung der Schriftform. Dabei müssen folgende Punkte unbedingt vorhanden sein:

  • stichpunktartige Mängelliste mit genauem Datum der Feststellung
  • Auswirkungen der Mängel im Detail für den Mieter und dessen Mitbewohner
  • zugesicherte Vereinbarungen aus dem bestehenden Mietvertrag, die den jeweiligen Mangel bekräftigen
  • Fotoaufnahmen als sichtbarer Nachweis eines Mangels (wenn möglich)
  • Ankündigung der Mietminderung in prozentualer Höhe
  • Aufforderung zur Behebung der Mängel mit fixem Zeitrahmen
  • Ankündigung rechtlicher Schritte bei Ausbleiben einer Reaktion des Vermieters zur Behebung der Mängel

Dieser Ratgeber-Artikel wurde zu rein informativen Zwecken zum Thema „Mietkürzung“ erstellt und bietet keine rechtliche Grundlage oder Rechtsberatung.

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