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Sonderkündigungsrecht bei Miete – Wann der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden darf

Für das Sonderkuendigungsrecht Miete gelten verschiedene Rechte und Pflichten.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es sowohl für Mieter als auch für Vermieter möglich, eine Wohnung zu kündigen. Nimmt der Mieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch, braucht er nicht die gesamte Kündigungsfrist einzuhalten. Kündigt der Vermieter dank Sonderkündigungsrecht, ist die Kündigungsfrist länger als bei einer anderen Kündigung. Dieser Ratgeber zeigt, unter welchen Bedingungen Mieter und Vermieter ein Sonderkündigungsrecht haben, welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind und was im Einzelnen dabei beachtet werden sollte.

 

Gründe für die Sonderkündigung

Die Sonderkündigung des Mietvertrages ist eine spezielle Form der außerordentlichen Kündigung. Sie ist für Mieter und Vermieter in den Fällen zulässig, die vom Gesetzgeber im Mietrecht gesondert geregelt wurden. Die Sonderkündigung ist für solche Fälle vorgesehen, die bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bekannt waren und setzt voraus, dass eine atypische, unvorhergesehene Situation vorliegt.

Das Sonderkündigungsrecht für Mieter

Für Mieter erlaubt der Gesetzgeber eine Sonderkündigung nur in wenigen, genau definierten Fällen:

  • Bei einer Erhöhung der Miete gemäß § 561 Absatz 1 Satz 1 des BGB: Diese Mieterhöhung kann entweder aufgrund einer Modernisierung (nach § 559 BGB) oder nach § 558 BGB bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.
  • Nach der Ankündigung einer Modernisierung nach § 555 des BGB.
  • Will der Mieter vorübergehend die Wohnung untervermieten und wird ihm das vom Vermieter untersagt, kann er sein Recht zur Sonderkündigung in Anspruch nehmen.

Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Auch der Vermieter hat ein Recht zur Sonderkündigung: Dieses ist im § 573 a des BGB festgelegt. Er kann erleichternd die Wohnung des Mieters kündigen, wenn sich diese in einem Zweifamilienhaus befindet und der Vermieter selbst die andere Wohnung bewohnt. Das gilt auch für eine Einliegerwohnung. Geht dem Mieter eine solche Sonderkündigung des Vermieters zu, ist die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert.

Ein weiteres Sonderkündigungsrecht räumt der § 57 a des Zwangsversteigerungsgesetzes ein: Kauft der Vermieter aus einer Zwangsvollstreckung eine Immobilie und hat ein berechtigtes Interesse, zu dem Eigenbedarf gehört, kann er nach dem Erwerb den bisherigen Mietern kündigen. Dabei muss der Vermieter die gesetzlichen Fristen einhalten. Tritt daraufhin ein Härtefall ein, kann der Mieter dieser Sonderkündigung widersprechen.

Welche Kosten können durch die vorzeitige Kündigung des Mietvertrages entstehen?

Wird die Wohnung gekündigt, hängt es vom jeweiligen Mietvertrag ab, ob bei einem Auszug Schönheitsreparaturen fällig sind.

Grundsätzlich gilt
Alles, was Mieter eingebaut haben oder verändert haben, muss bei einem Auszug rückgängig gemacht werden. Ausnahmen gelten nur dann, wenn sie mit dem Vermieter selbst getroffen und am Besten schriftlich festgehalten wurden. Andernfalls muss die selbst eingebaute Dusche oder das neue Parkett entfernt und der ursprüngliche Zustand hergestellt werden.

Desgleichen fallen Kosten für den Umzug, eine Kaution für die neue Wohnung und andere Kosten an.

Kündigungsformen

Das Sonderkündigungsrecht ist eine außerordentliche Kündigung, die in den Fällen zulässig ist, die der Gesetzgeber vorgesehen und gesondert geregelt hat. In diesem Fall sind die gesetzlichen Fristen für den Mieter verkürzt und für den Vermieter verlängert. Da das Kündigungsrecht besondere Umstände als Grund für eine Kündigung nicht vorsieht, wäre das Mietverhältnis andernfalls nicht möglich.

Der Unterschied zwischen einer Sonderkündigung und einer ordentlichen Kündigung

Während ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung drei Monate warten muss, bis er das Mietverhältnis beenden kann, geht es bei einer Sonderkündigung schneller. Es gilt zu beachten, dass die Kündigung begründet werden muss. Ebenso müssen die Voraussetzungen für eine Sonderkündigung vorliegen. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist für den Vermieter in den Fällen erlaubt, die der Gesetzgeber dafür vorsieht. Dazu gehört beispielsweise der Eigenbedarf. Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, verlängern sich die Kündigungsfristen. Ist bei einem Zeitmietvertrag das ordentliche Kündigungsrecht für beide Vertragspartner ausgeschlossen, lässt sich dieser vor Ablauf des Vertrages mit einer Sonderkündigung beenden.

Der Unterschied zwischen einer Sonderkündigung und einer außerordentlich befristeten Kündigung

Neben anderen Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung, ist die Sonderkündigung eine Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag vor Ablauf zu beenden. Für den Mieter bietet die Sonderkündigung eine verkürzte Kündigungsfrist und für den Vermieter die einzige Möglichkeit, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Damit wird die Kündigungsfrist für den Vermieter um drei Monate verlängert. Die Sonderkündigung bietet oft die einzige Möglichkeit, ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.

Wird die Wohnung modernisiert, kann der Mieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Wird die Wohnung modernisiert, kann der Mieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Pflichten und Fristen

Verbesserung und Modernisierung

Plant der Vermieter Baumaßnahmen, mit denen er die Wohnung modernisieren und verbessern möchte, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Festgehalten ist diese Regelung im ]§ 555 Absatz 1 des BGB.

Wann ist die Sonderkündigung unzulässig?

Werden unerhebliche Modernisierungen, sogenannte Bagatellmaßnahmen, durchgeführt, hat der Mieter kein Recht zur Sonderkündigung. Wird lediglich der defekte Gasherd gegen einen neuen Elektroherd ausgetauscht oder der Anstrich im Flur erneuert, ist die Sonderkündigung unzulässig.  Diese Regelung findet Anwendung im BGB § 555 Absatz 1. Wer vom Sonderkündigungsrecht keinen Gebruach machen möchte, kann unter Umständen auf die Mietminderung zurückgreifen.

[h3]Das Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Untervermietung [/h3] Will ein Mieter seine Wohnung oder einen Teil davon untervermieten, braucht er dafür die – möglichst schriftliche – Erlaubnis des Vermieters. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, kann der Vermieter diese nicht verweigern. Das darf der Vermieter nur, wenn er Einwände gegen den Untermieter selbst hat oder die Wohnung überbelegt wäre. Verweigert der Vermieter ohne einen triftigen Grund die Untervermietung, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Möglicherweise muss der Vermieter die entgangene Untermiete ersetzen. Wurde die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters unbefugt untervermietet, kann dieser das Mietverhältnis zunächst abmahnen und anschließend kündigen.

Wann darf ein Mieter die Wohnung untervermieten?

Ein Mieter darf seine Wohnung untervermieten, wenn er daran
a) ein berechtigtes Interesse hat und
b) dieses Interesse erst entstand, nachdem der Mietvertrag abgeschlossen wurde.

Grundsätzlich sind persönliche oder finanzielle Gründe dafür nötig. Allerdings sagt das Gesetz nicht genau, wann das Interesse an einer Untervermietung berechtigt ist. Es gibt hierzu viele Einzelurteile, beispielsweise:

1) Ein Auslandsstudium für eine begrenzte Zeit. Damit die ursprüngliche Wohnung nicht aufgegeben werden muss, kann sie für diese Zeit untervermietet werden.
2) Zieht einer der Ehepartner bei einer Trennung aus, kommt es vor, dass die Wohnung für den anderen alleine zu teuer wäre. Dann besteht ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.

Die Pflichten des Vermieters bei einer Sonderkündigung

Mindestens drei Monate bevor die Modernisierung beginnt, muss der Vermieter den Mieter davon unterrichten. Der Vermieter muss über den Umfang und die Dauer der geplanten Maßnahme so präzise wie möglich schriftlich informieren, ebenso über die mit dieser Modernisierung verbundenen Mieterhöhung.

Die Voraussetzung und die Kündigungsfristen für eine Kündigung

Verschickt der Vermieter die Ankündigung für eine Modernisierung und setzt den Mieter über eine Mieterhöhung in Kenntnis, kann er das Sonderkündigungsrecht nutzen. Falls ja, kann er den Mietvertrag kündigen. Diese Kündigung ist bis zum nächsten Monat, der auf den Zugang der Information folgt, schriftlich beim Vermieter einzureichen. Für die Mieterhöhung gelten verschiedene Rechte und Pflichten, die gesetzlich geregelt sind.

Ein Beispiel:

Stellt der Vermieter die Erklärung am 14. Februar zu, kann der Mieter die Wohnung bis spätestens zum 31. März kündigen. Wirksam wird die Kündigung zum 30. April. Will der Mieter aufgrund einer Mieterhöhung von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, kann er bis zum Ende des zweiten Monats nach Eingang des Schreibens zur Mieterhöhung kündigen: Bekommt er die Mieterhöhung am 14. Februar schriftlich angekündigt, kann er bis zum 30. April kündigen. Diese wird dann zwei Monate später, also zum 30. Juni, wirksam.

Wann greift eine fristlose Kündigung?

Ist für eine der beiden Vertragsparteien die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht möglich, greift die fristlose Kündigung. Diese kann sowohl vom Mieter, als auch vom Vermieter ausgehen. Die Gründe für eine solche Unzumutbarkeit müssen zum einen schwerwiegend sein. Zum anderen können sie sehr vielfältig sein. Aus diesen Gründen muss oft das Gericht darüber entscheiden, ob die fristlose Kündigung rechtmäßig ist – oder nicht.

Mögliche Gründe für eine fristlose Kündigung:

  • unzumutbarer Baulärm und andere Lärmbelästigung
  • Gewalt in der Wohnung und Androhung von Gewalt
  • Arglistige Täuschung: Diese liegt vor, wenn der Vermieter beispielsweise den Mieter nicht darüber informiert hat, dass die Wohnung sanierungsbedürftig oder von Schimmel befallen ist.
  • Hausfriedensbruch: Besitzt der Vermieter einen Zweitschlüssel und nutzt diesen für einen Einbruch in die vermietete Wohnung, kann der Mieter fristlos kündigen.

Sonderkündigungsrecht im Todesfall

Stirbt ein Mieter, können Ehe- oder Lebenspartner den Mietvertrag des Verstorbenen fortsetzen. Dieser endet nicht automatisch. Es ist ein Monat Zeit, um zu entscheiden, ob das Mietverhältnis bestehen bleibt. War der Mieter alleinstehend, geht der Mietvertrag auf die Erben über. Diese können innerhalb des nächsten Monats das Sonderkündigungsrecht nutzen.

Sonderkündigung bei Versetzung

Wurde ein Zeitmietvertrag vor dem 1. September 2001 geschlossen und ist der Mieter als Beamter, Soldat oder Geistlicher tätig, kann er das Sonderkündigungsrecht nutzen. Voraussetzung dafür ist, dass er aus beruflichen Gründen versetzt wird. Dann beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.

Sonderkündigung durch den Vermieter

Nach § 573a des BGB hat der Vermieter in einigen Fällen ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht.

1) Liegt die vermietete Wohnung in einem Zweifamilienhaus, das vom Vermieter selbst bewohnt wird, darf er ohne Begründung das Mietverhältnis kündigen. Das gleiche gilt für eine Einliegerwohnung. Der Kündigungsgrund liegt hierbei im engen Kontakt zwischen Mieter und Vermieter. Bei einer Sonderkündigung durch den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate gegenüber der andernfalls geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist.

2) Wer ein Hotelzimmer oder eine Ferienwohnung mietet, genießt keinen Kündigungsschutz. Hier darf der Vermieter jederzeit kündigen.

3) Wer ein Zimmer in einem Studenten- oder Jugendwohnheim mietet, genießt ebenfalls keinen Kündigungsschutz.

4) Wird ein Teil einer Wohnung untervermietet, gelten in diesem Fall die gleichen Bestimmungen für die Kündigung wie bei einer Einliegerwohnung. Durch die räumliche und persönliche Nähe kann der Vermieter jederzeit auch ohne Grund kündigen.

Ist bei Insolvenz des Vermieters das Sonderkündigungsrecht anwendbar?

Muss ein Vermieter Insolvenz anmelden und wird damit ein Insolvenzverfahren eröffnet, hat weder der Mieter noch der Insolvenzverwalter ein Recht zur Sonderkündigung.

Finanzierungsmöglichkeiten bei Versagen des Sonderkündigungsrechts

Wird ein Familienmitglied pflegebedürftig, steht ein Umzug in eine größere Wohnung bevor oder muss ein neuer Job in einer anderen Stadt angetreten werden, möchten Mieter schnell ihren Mietvertrag kündigen. Nur in wenigen Fällen gibt es ein Sonderkündigungsrecht, mit dem die Fristen kürzer werden. Andernfalls drohen doppelte Kosten und es wird schnell teuer.

Was ist mit der Mietkaution bei einer Sonderkündigung?

Erst wenn die gemietete Wohnung nach dem Auszug der Mieter in einem einwandfreien Zustand an den Vermieter übergeben wird, ist dieser zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Hilfreich ist es, bei der Übergabe ein sogenanntes Übergabeprotokoll anzufertigen: Hier kann der Zustand der Wohnung schriftlich festgehalten werden. Falls die Abrechnung der Nebenkosten zu Mietvertragsende nicht fertig ist, kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten und seine Ansprüche sichern. Hat der Vermieter keine offenen Forderungen mehr, muss er die Kaution zurückgeben. Die Rechtsprechung hält bis zu sechs Monate für eine ausreichende Frist.

Wie lassen sich durch eine Sonderkündigung entstandene Kosten finanzieren? [/h3]

Ein finanziell ausreichendes Polster wird in verschiedenen Situationen benötigt: Muss für die neue Wohnung eine Kaution hinterlegt werden? Muss ein Umzug und die Renovierung der neuen Wohnung finanziert werden? Wer nicht über ein solches Polster verfügt, kann einen Engpass mit Hilfe eines sehr kleinen Kredites überbrücken. Die Laufzeit kann mit dem Kreditgeber abgestimmt werden.

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Content Marketing und PR sind Nicoles große Stärke. Als ausgebildete Medienwirtin und Journalistin verfasst Sie spannenden Content für den Blog, unterstützt in der Freizeit Bildungsprojekte und lauscht gerne isländischer Musik.