Mietkaution finanzieren – Wer hilft, wenn kein Geld da ist?

Nach langer Zeit des Suchens ist sie endlich gefunden: Eine bezahlbare Wohnung. Wurden die notwendigen Unterlagen wie etwa Einkommensnachweise und Bonitätsauskünfte erbracht, ist der Weg in die eigenen vier Wände geebnet. Oder nicht? Das wäre zu einfach, denn auf den Zuschlag folgt die Mietkaution. Wie hoch darf dieser Betrag sein? Welche Fristen sind einzuhalten? Und welche Möglichkeiten gibt es, um eine Mietkaution zu finanzieren? Das beantwortet unser Ratgeber-Artikel.

Formale Rechte und Pflichten bei einer Mietkaution

Warum ist eine Mietkaution zu entrichten?

Eine Wohnungskaution ist vom Mieter zu entrichten, um den Vermieter im Schadensfall abzusichern. Die Kaution der Miete wird im BGB unter §551 geregelt. Die Forderung einer Mietkaution ist verpflichtend, sobald sie im Mietvertrag schriftlich fixiert wird. Ist dies nicht der Fall, kann die Zahlung der Mietkaution ohne vertragliche Bindung verweigert werden.

Die Kaution wird zu folgenden Zwecken eingesetzt:

  • Mietrückstände Konnte der Mieter die Zahlung für die Miete nicht aufbringen, darf der Vermieter die Mietkaution einsetzen, um die fehlende Miete zu begleichen.
  • Rückstände der Nebenkosten Sind Rückstände in den Nebenkosten zu verzeichnen, darf der Vermieter die Mietkaution einsetzen
  • Absehbare Nachzahlungen der Nebenkosten Die Vermieter greift auf die Mietkaution zurück, wenn mit einer Nachzahlung der Nebenkosten zu rechnen ist
  • Schäden in der Wohnung Sind in der Wohnung Sachschäden entstanden, ist es dem Vermieter gestattet, die Mietkaution zur Schadens-begleichung zu nutzen

 An welche Fristen und Pflichten sind Mieter und Vermieter gebunden?

Laut des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten feste Rechte und Pflichten hinsichtlich der Höhe, Dauer und Anlageform der Mietkaution. Die Mietkaution darf maximal drei Monatsmieten betragen. Entscheidet sich der Vermieter für eine Ratenzahlung, ist die Kaution innerhalb von drei Monaten abzuzahlen. Das aus der Mietkaution stammende Geld ist vom Vermieter auf ein gesondertes Mietkautionskonto einzuzahlen und somit von übrigen Konten und Vermögen getrennt anzulegen. Die entstandenen Zinsen sowie die Kautionssumme gehören dem Mieter. Dieser darf eine Anlageform wählen, wobei der Vermieter verpflichtet ist, ein Sparbuch anzunehmen. Andere Anlageformen bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Verfasst der Vermieter vertragliche Verpflichtungen, die den Mieter hinsichtlich der Mietkaution benachteiligen, ist dies rechtswidrig.

Wann wird die Mietkaution zurückgezahlt?

Die Kaution für die Wohnung wird dem Mieter grundsätzlich ausgezahlt, sobald das Mietverhältnis endet. Der Vermieter muss sodann die Mietsicherheit freigeben. Diese ist gegeben, sobald der Mieter die Pflichten des Mietvertrags erfüllt hat. Wurden offene Mietzahlungen, Schäden im Mietobjekt oder fehlende Renovierungsarbeiten festgestellt, darf der Hausherr eine Teilauszahlung vornehmen oder die gesamte Kautionssumme einbehalten.

 

Zur Finanzierung der Mietkaution können verschiedene Finanzierungsmodelle genutzt werden.

Für die Finanzierung der Mietkaution gelten verschiedene Rechte und Pflichten

Zinsen: Wie wird eine Mietkaution verrechnet?

Die Mietkaution wird üblicherweise auf einem Sparkonto hinterlegt. Unabhängig davon, ob das Sparbuch auf den Namen des Mieters oder Vermieters angelegt ist, wird die Verzinsung auf den Mieter übertragen. Dem Vermieter ist es nicht gestattet, das Geld unverzinst zu verwahren.

Regeln für die Verzinsung:

  • Zinssatz
    Die Kautionssumme wird als Spareinlage zu einem gängigen Zinssatz verzinst. Der Zinssatz beträgt aktuell zwischen 0,01 Prozent bis 0,2 Prozent. Die Mindestverzinsung ist gesetzlich vorgeschrieben.
  • Anlageform
    Wie hoch die Verzinsung ist, hängt von der Anlageform ab. Der Mieter kann die Versteuerung der Zinsen umgehen, indem er einen Freistellungsauftrag bei der betreffenden Bank einreicht. Soll die Kaution zurückgezahlt werden, werden dem Vermieter die Zinsen ausgezahlt.

Fälligkeit: Ist es möglich, dass eine Mietkaution verjährt?

Eine Mietkaution verjährt nach drei Jahren. Die Uhr für die Verjährung tickt erst dann, wenn das Mietverhältnis seit sechs Monaten beendet ist. Das heißt, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses sechs Monate warten muss, bevor er seine Kautionsansprüche geltend machen kann. Ergänzend ist es möglich, den Vermieter am Jahresende zur Auszahlung aufzufordern, in dem der Mieter Anspruch darauf hat. Wurde ein Mietverhältnis im September 2016 beendet, ist der Vermieter verpflichtet, die Kautionssumme bis zum März 2017 zu entrichten. Ist der Vermieter seiner Pflicht nicht nachgekommen, beginnt die Verjährungsfrist mit dem Jahresende 2017. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter drei Jahre Zeit, die Kautionssumme einzufordern, bevor sie verjährt.

Zahlungsverfahren der Mietkaution

Die Mietkaution über eine Barkaution

Im Idealfall ist der Mieter finanziell in der Lage, die Wohnungskaution bei Vertragsabschluss oder dem Einzug in die Wohnung zu bezahlen. Die gesetzliche Regelung erlaubt dem Mieter, die Barkaution in Raten abzuzahlen. Die Frist beträgt drei Monate.

Wichtig
Vorteil: Es entstehen keine anfallenden Zinsen wie bei einer Bürgschaft oder der Aufnahme eines Kredits.

Die Mietkaution in Raten zahlen

Der Gesetzgeber hat die Ratenzahlung im Mietrecht fest verankert.
Fälligkeit: Erfolgt die Barkaution in Ratenzahlung, wird die erste anteilige Zahlung spätestens mit Mietbeginn fällig. Die verbleibenden Raten werden jeweils zum Zeitpunkt der Mietzahlung beglichen. Das Fälligkeitsdatum der Ratenzahlung richtet sich nach dem Mietbeginn, der im Mietvertrag fest geregelt ist.

Wichtig
Vorteil: Die Gesetzesgrundlage der Ratenzahlung verschafft Sicherheit. Ist der Mieter nicht liquide genug, um drei Monatsmieten zeitgleich aufzubringen, kann er per Ratenzahlung die Mietkaution für eine Wohnung aufbringen.

Tipp: Die Ratenzahlung sollte gewählt werden, wenn das monatliche Budget die Lebenshaltungskosten trotz Ratenzahlung decken kann.

 

Die Mietkaution auf einem Kautionssparbuch hinterlegen

Das Kautionssparbuch ist eine spezielle Form des Sparbuchs. Die Besonderheit liegt darin, dass der Mieter eine Verpfändungserklärung an den Vermieter abtritt. Dadurch erhält der Vermieter seine Mietsicherheit. Das Mietkautionssparbuch wird in der Regel vom Mieter geführt und kann im Schadensfall vom Vermieter beansprucht werden.

Formaler Ablauf: Der Mieter legt ein Sparbuch für die Dauer des Mietverhältnisses an. Dieses wird an den Vermieter verpfändet. Es ist darauf zu achten, dass ein Sperrvermerk zu Gunsten des Mieters bei dem zuständigen Kreditinstitut vermerkt wird. Somit wird der unbefugte Zugriff des Vermieters vermieden.

Wichtig
Vorteil: Das Mietkautionssparbuch ist eine unkomplizierte Variante, die Kaution zu hinterlegen. Die Zinsen für ein Mietkautionssparbuch sind in der Regel höher als die Zinsen, die für ein normales Sparbuch anfallen. Das ist ein Vorteil für den Mieter.

Tipp: Auch der Vermieter ist berechtigt, ein Sparbuch anzulegen. Da die gängigen Sparbücher über geringe Zinssätze verfügen, ist von dieser Variante abzuraten.

 

Um die Mietkaution zu finanzieren, kann ein Kautionssparbuch genutzt werden.

Wer die Mietkaution auf einem Kautionssparbuch hinterlegt, kann von hohen Zinssätzen profitieren.

Tipps zur erfolgreichen Finanzierung der Mietkaution

Die Entscheidung für eine Form der Mietkautionsfinanzierung sollte wohlüberlegt getroffen werden. Einige Anlageformen bieten Mietern die Möglichkeit, aus der Mietkaution einen Gewinn zu erwirtschaften.

Finanzierung der Mietkaution über eine Mietkautionsbürgschaft

Zur Finanzierung der Mietkaution eignet sich die Mietkautionsbürgschaft. Ähnlich den formellen Bestimmungen einer Versicherung, zahlt der Mieter einen jährlichen Betrag. Muss ein Schaden bezahlt oder ein Mietrückstand beglichen werden, übernimmt der Bürge den Finanzaufwand. Bürgschaften sind bei Versicherungen, Banken oder privaten Gläubigern möglich.

Die Bankbürgschaft
Die Bankbürgschaft ist unter den Begriffen Bankaval oder Mietaval bekannt. Entscheidet sich der Mieter für eine Bankbürgschaft, übernimmt die Bank die Aufgabe als Bürge. Die Zinsen für eine Bürgschaft sind vergleichsweise gering.

Wichtig
Vorteil: Der Mieter wird finanziell entlastet. Je nach Bürgschaftsform kann eine Kündigung jederzeit erfolgen. Der Vermieter erspart sich einen großen bürokratischen Aufwand.

Tipp: Viele Banken versuchen die Mietbürgschaft zu umgehen. Daher stellen sie detaillierte Forderungen, die es unter die Lupe zu nehmen gilt. Dazu zählen die Gebühren und die Art der Kontoführung. Die Mietbürgschaft über einen vertrauenswürdigen Gläubiger aus dem Familien- oder Freundeskreis sollte in Erwägung gezogen werden. Die Bürgschaft kommt für Mieter infrage, die über einen guten Schufa-Score verfügen.

Verpfändete Wertpapiere zur Zahlung der Mietkaution

Um die Sicherheit für den Vermieter zu gewährleisten, können Wertpapiere verpfändet werden. Wer beispielsweise Aktien verpfändet, tritt diese laut BGB § 1293 an den Vermieter ab. Der Vermieter verwahrt die Wertpapiere, sorgt jedoch nicht verpflichtend für den Erhalt des Wertes. Der Vermieter ist infolgedessen verpflichtet, die Wertpapiere oder Inhaberpapiere getrennt vom übrigen Finanzbestand aufzubewahren. Kommen die Wertpapiere zum Einsatz, werden diese verkauft, um den Wert in Bares zu verwandeln.

Wichtig
Vorteil: Diese Form der Finanzierung ist attraktiv, da die Rendite im Regelfall bei 3-4 Prozent liegt.

Tipp: Die Wertpapiere werden an den Vermieter übergeben. Entwickelt sich das Kapital des Wertpapieres negativ, besteht das Risiko, Geld zu verlieren. Die Mietkaution kann im schlimmsten Fall nicht mehr in vollem Umfang vorliegen.

Die Mietkaution mit einem Kautionskredit aufbringen

Dispositionskredit: Ein Dispositionskredit bietet die Möglichkeit, die Mietkaution schnell aufzubringen. Dabei kann das bestehende Girokonto bis auf einen festgelegten Betrag überzogen werden. Der Nachteil ist, dass die Zinsen vergleichsweise hoch sind. Es ist abzuwägen, ob ein Kredit bei einer Bank oder ein Kurzzeitkredit mehr finanzielle Vorteile bringen. Der Dispiositionskredit wird in der Regel zur Verfügung gestellt, wenn kein negativer Schufa-Eintrag vorliegt. Alternativen für den Dispokredit trotz Schufa sind abzwägen.

Kredit bei der Bank: Der Bankkredit ist der Renner unter den Finanzierungsengpässen. Der Kreditnehmer erhält ein Darlehen von der Bank und zahlt mit einer festen Laufzeit und einem festen Zinssatz zurück. Das Kreditinstitut vergibt das Darlehen, wenn ein regelmäßiges Einkommen vorliegt. Das Einkommen muss außerdem ein ausreichendes Volumen aufweisen. Daher bietet sich diese Form der Finanzierung über einen Mietkautionskredit an, wenn mit einer baldigen Liquidität des Kreditnehmers zu rechnen ist. Die hohen Zinssätze ergeben einen erheblich höheren Rückzahlungsbetrag.

Finanzierungsoptionen für Studierende und Auszubildende

Wie kann ein Student oder Auszubildender die Kaution finanzieren?

Um die Mietkaution aufzubringen, empfehlen sich für Studenten und Auszubildende besondere Finanzierungsmodelle.

Studienkredit: Wer ein Studium zu finanzieren hat, kann auf einen Studienkredit zurückgreifen, um die Kosten für die Lebenshaltung zu decken. Der Studienkredit ermöglicht Studenten, einen Kredit zu einem günstigen Zinssatz aufzunehmen. Ein Studienkredit bedarf keiner besonderen Sicherheit und keinem Einkommen. Die Rückzahlung des Darlehens für die Mietkaution erfolgt mit der ersten, festen Arbeitsstelle nach Beendigung des Studiums. Studenten sollten auf einen Studienkredit zurückgreifen, wenn sie über die Mietkaution noch weitere Kosten zu decken haben. Ein Nachteil ist, dass das gesamte Darlehen zurückgezahlt werden muss. Das erschwert den beruflichen Einstieg, da das volle Gehalt für einige Zeit nicht zur Verfügung steht.

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Bafög: Das Bundesausbildungs-förderungsgesetz, kurz Bafög, ermöglicht Studenten ihre monatlichen Ausgaben zu finanzieren. Neben dem üblichen Bafög-Modell, ermöglicht das elternunabhängige Bafög einen Zuschuss ohne Anrechnung des elterlichen Vermögens zu beziehen. Das Bafög ist eine beliebte Variante unter Studierenden, die Mietkaution anteilig aufzuwenden. Der Vorteil liegt in der staatlichen Förderung, die 50 Prozent des Zuschusses abdeckt. Äquivalent zum Studienkredit, muss das Bafög mit dem Berufseinstieg abgezahlt werden. Die Höhe des Bafög berechnet sich aus den Einkünften des Studierenden und den der Eltern. Wer nicht innerhalb dieser Grenzen liegt, kann die Mietkaution nicht anteilig über das Bafög finanzieren.

BAB: Für Auszubildende bietet es sich an, die Berufsausbildungs-beihilfe, kurz BAB, zu beantragen. Die Bewilligung richtet sich unter anderem nach der Wohnsituation des Auszubildenden. Ist der Ausbildungsbetrieb so weit entfernt vom Elternhaus, dass eine eigene Wohnung gemietet werden muss, besteht Anspruch auf BAB. Da die Beihilfe in der Regel die Lebenshaltungskosten um ein Minimum abdeckt, ist die Kaution in Ausnahmefällen über diese Art der Bezuschussung aufzubringen.

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Bürgschaft der Eltern: Die Bürgschaft der Eltern stellt die einfachste Form dar, eine Mietkaution aufzubringen. Die Bürgschaft durch die Familie ermöglicht dem Vermieter in erster Linie, die Mietkaution durch die Bürgschaft zu ergänzen. Das bietet für Auszubildende und Studenten den Vorteil, sich und den Vermieter über eine Bürgschaftserklärung der Eltern abzusichern.

Finanzierungsmöglichkeiten für Arbeitsuchende

Wie können Arbeitsuchende die Kaution finanzieren?

Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld 1, kurz ALG 1, besteht kein Anspruch auf ein Darlehen für die Kaution der Mietwohnung oder des WG-Zimmers durch das Arbeitsamt. Bei Bezug des Arbeitslosengeldes ALG2 ist es möglich, ein Darlehen über das Sozialamt als ausführendes Organ des SGB XII aufzunehmen. Die Entscheidung wird im Einzelfall getroffen. Folgende Voraussetzungen sind für die Gewährung eines Darlehens zu erfüllen:

  • Der ALG2-Empfänger muss nachweisen, dass seine eigenen finanziellen Mittel für die Mietkaution nicht ausreichen
  • Der Bezug der neuen Wohnung ist zwingend notwendig
  • Eine angemessene Wohnung ist im verfügbaren Zeitraum ohne Gewährleistung des Darlehens nicht zu finden
  • Das Jobcenter muss die Zusage schriftlich erteilen
  • Die Wohnung richtet sich nach den formalen Vorgaben des SGB II

Rückzahlung: Die Rückzahlung des Darlehens ist unter § 42a Abs. 2 SGB II gesetzlich geregelt. Der Leistungsempfänger ist verpflichtet das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Das Jobcenter kann zur Tilgung 10 Prozent des monatlichen Bezugs solange kürzen, bis das Darlehen abbezahlt ist.

Finanzierungsmöglichkeiten: Karitative Organisation

In Deutschland gibt es zahlreiche karitative Organisationen, die Bürgern in hilfsbedürftigen Situationen ihre Unterstützung anbieten. Dazu zählen beispielsweise die Diakonie Deutschland und der Deutsche Caritasverband, die für spezifische Problemstellungen diverse Beratungsangebote sowie finanzielle Unterstützung anbieten. Da sich diese Organisationen zu einem Großteil über Spendengelder finanzieren, ist eine Hilf mit Bedacht zu erwägen und der Organisation auch zu belegen.  Welche Zuschüsse beantragt und gewährt werden können, entscheidet der Einzelfall. Daher empfiehlt es sich den persönlichen Kontakt zu einer humanitären Organisation oder der Arge aufzunehmen.

Die Mietkaution mithilfe der Wohngeldstelle finanzieren

Sind die Einkommensverhältnisse eines Menschen zu gering, um einen angemessenen Wohnraum zu bezahlen, bietet der Staat die Möglichkeit den Bürger mit Wohngeld zu entlasten. Wer Wohngeld erhält, hat häufig einen Bedarf, die Mietkaution voll oder per staatlichen Zuschuss finanzieren zu lassen. In einigen Städten Deutschlands gibt es dafür einen Zuschuss, der bei der Wohngeldstelle des Bürgeramts beantragt werden kann. Die Möglichkeiten und Formulare richten sich nach individuellem Fall und sind beim Wohnungsamt zu erfragen.

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