Was tun bei Räumungsklage – Ablauf, Dauer und Kosten

Der Mangel an günstigen Wohnungen und hohe Arbeitslosenquoten machen es Mietern in Deutschland schwer, passenden Wohnraum zu finden oder der Miete nachzukommen. Auch andere Gründe führen zum Rauswurf aus den gemieteten Räumlichkeiten. Allein in Berlin werden jährlich über 10.000 Räumungsklagen von Vermietern eingereicht.

Wer einer Kündigung und damit geforderten Auszug nicht nachkommt, riskiert eine Räumungsklage. Wertvolle Informationen in unserem Ratgeber vermitteln, was bei einer Räumungsklage zu erwarten, wann sie rechtskräftig ist und ob Sie dagegen angehen können.

Was ist eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage wird bei Gericht eingereicht, mit dem Ziel eine gerichtliche Anordnung zur Räumung angemieteter Räumlichkeiten oder von Grundstücken zu erwirken. Ist ein Mieter trotz Kündigung nicht ausgezogen, steht dem Vermieter die Räumungsklage als letzte Instanz zu Verfügung, um einen Mieter aus seinem Eigentum zu entfernen.

Bei einer erfolgreichen Räumungsklage wird das Mietobjekt je nach Verlauf des Räumungsverfahrens durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt. Anschließend wird das Mietobjekt von den Bewohnern, dem Mobiliar und den persönlichen Dingen geräumt. Es kommt zu einer sogenannten Zwangsräumung.

Ursachen für eine Räumungsklage

Zu den meisten Gründen einer angestrebten Räumungsklage zählen Rückstände der Miete. Immer mehr Mieter kommen ihrer Verpflichtung der pünktlichen und vollständigen Mietzahlung nicht nach, beispielsweise nach einer Mieterhöhung oder Uneinigkeiten bei der Nebenkostenabrechnung. Das verursacht teilweise hohe finanzielle Nachteile für den Vermieter. Dieser kann sich mit mit einer fristlosen Kündigung und Räumungsklage dagegen wehren, um gegebenenfalls einen zahlunsgfähigeren Mieter einziehen zu lassen.

Hinweis

Nicht nur ein Ausbleiben der Miete berechtigen den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung und Räumungsklage. Ebenso darf laut Mietrecht bei permanent unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters Klage eingereicht werden.

Ein weiterer Grund für einen gewünschten Auszug des Mieters ist die Kündigung aufgrund des Eigenbedarfs. Hier hat der Vermieter seiner Kündigung plausible Gründe aufzuführen, warum das Mietobjekt zum eigenen Nutzen oder dessen von nahen Angehörigen benötigt wird.

Beispiele für eine fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter:

    • mutwilliger Beschädigung oder erheblicher Vernachlässigung der Mietsache
    • mehrmaligen Abmahnungen aufgrund von Störungen des Hausfriedens, wie beispielsweise Lärmbelästigungen
    • Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters
    • Nutzungsänderung, wie beispielsweise ein Gewerbe in einer Wohnung betreiben

Ablauf einer Räumungsklage

Vor einer Räumungsklage ist dem Mieter eine rechtsgültige Kündigung zuzustellen. Diese hat eine nachvollziehbare Begründung für die Mietkündigung zu enthalten. In Anlehnung an den jeweiligen Mietvertrag sowie dem Kündigungsgrund ist gegebenenfalls eine Kündigungsfrist einzuhalten. Die Kündigung hat spätestens bis zum vertraglich vereinbarten Kündigungszeitpunkt dem Mieter zugestellt worden zu sein.

Kommt der Mieter nach einer Kündigung dem gewünschten Auszug nicht nach, steht dem Vermieter das Recht der Beantragung einer Zwangsräumung zu. Vor der Klage hat der Vermieter die ordnungsgemäße Zustellung der Kündigung und deren Rechtsgültigkeit nachzuweisen.
Dem Mieter hat ein Recht auf Widerspruch, von welchem er innerhalb einer Frist nach Zustellung der Kündigung Gebrauch machen kann.

Achtung: Unter bestimmten Umständen ist es dem Vermieter erlaubt, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen und den zeitnahen Auszug ohne Einhaltung von Kündigungsfristen zu fordern. In diesem Fall wird eine Räumungsklage vom Gericht auch dann bearbeitet, wenn keine Kündigungszustellung im voraus erfolgte. Diese Möglichkeit besteht zum Beispiel, wenn sich Mietschulden über einen längeren Zeitraum angesammelt haben. Um die Mietschulden währendes Bearbeitungsprozess nicht noch weiter steigen zu lassen, entscheiden sich viele Vermieter ohne vorherige Kündigung zur Einreichung einer Klage.

Einreichen der Räumungsklage

Die Räumungsklage wird bei Mietverhälnissen für Wohnraum bei dem für den Bezirk zuständigen Amtsgericht eingereicht, in dem sich das Mietobjekt befindet.
Bei Gewerbevermietungen ist die Zuständigkeit abhängig von dem Streitwert der Klage. Dieser entscheidet, ob das Amtsgericht oder das Landgericht zuständig ist.

Jeder Räumungsklage ist neben der eventuellen Kündigung und des Mietvertrages gegebenenfalls eine Stellungnahme des Vermieters einzureichen. Aus dieser muss hervorgehen, wieso er im Falle eines Widerspruchs des Mieters dennoch eine Räumungsklage wünscht. In jedem Fall ist der Grund der Räumungsklage anzugeben.

Um das Verfahren der Räumungsklage zu eröffnen, hat der Vermieter im Vorfeld einen Gerichtskostenvorschuss zu bezahlen. Ohne diesen wird die Räumungsklage nicht zur Bearbeitung weitergeleitet.

Von der Räumungsklage zur Zwangsvollstreckung

Ist der Räumungsklage stattgegeben, wird die gerichtliche Genehmigung für eine Räumung der Wohnung erteilt. Vier Wochen nach Urteilsprechung ist die Zwangsräumung rechtskräftig.
Im Anschluss beauftragt je nach Gerichtsordnung und Vollstreckungsort das Gericht oder der Vermieter einen Zwangsvollstrecker. Dieser muss sein Tätigkeitsfeld innerhalb des Bezirks haben, in dem sich das Mietobjekt befindet.

Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung?

Der gerichtliche Pfänder informiert den Mieter über die Zwangsvollstreckung und räumt diesen in der Regel eine Räumungsfrist von drei Wochen ein. In dieser Zeit erhält der Mieter nochmals die Möglichkeit, das Mietobjekt freiwillig zu räumen.

In manchen Fällen ist eine Beantragung eines sogenannten Räumungsschutzes vom Mieter möglich. Suizidgefahr oder eine schwere Erkrankung wären zum Beispiel Gründe, um einen Räumungsschutz zu erhalten. Dieser wird aber nur zeitlich limitiert gegeben. Die Räumung der Wohnung ist damit nicht hinfällig.

Ablauf der Zwangsräumung

Liegt kein Räumungsschutz vor und die Räumungsfrist ist abgelaufen, begibt sich der Gerichtsvollzieher ohne vorherige Anmeldung zum Mietobjekt, um die Zwangsräumung durchzuführen. In der Regel begleiten den Pfänder ein Möbeltransport inklusive Möbelträger, um das Hab und Gut abzutransportieren. Das Ziel des Transportes ist meist ein Aufbewahrungslager, wo die Wohnungseinrichtung sowie persönliche Gegenstände kostenpflichtig untergestellt werden.

Erhält der Zwangsvollstrecker keinen freien Zutritt zum Mietobjekt, ist er berechtigt, sich mithilfe eines Schlüsseldienstes Zutritt zu verschaffen. Versuchen Mieter die Räumung der Wohnung zu be- oder verhindern, darf der Zwangsvollstrecker die Polizei hinzuziehen. Diese sorgt für die ungehinderte und gefahrlose Zwangsräumung der Wohnung.

In manchen Fällen erlaubt der gerichtliche Pfänder beziehungsweise der Vermieter, dass Eigentum des Mieters für einige Tage in dem Mietobjekt zu lassen. Dies hat den Hintergrund, dass bei der Zwangsräumung in erster Linie die Mieter samt allen Mitbewohner der Wohnung verwiesen werden. Da der Vermieter für alle anfallenden Kosten im Vorfeld aufzukommen hat, entscheiden sich viele Vermieter für diese kostengünstigere Variante. Sie einigen sich mit den Mietern, innerhalb von einigen Tagen mit eigenen Transportmitteln ihr Hab und Gut aus dem Mietobjekt zu entfernen.

Wichtig

Zutritt zum Mietobjekt haben die Mieter ab der Räumung der Wohnung nicht mehr. Nach der Räumung der Wohnung werden in der Regel die Türschlösser ausgetauscht und die Schlüssel abgegeben.

Dauer von Einreichung der Klage bis zur Zwangsvollstreckung

Grundsätzlich hängt die Bearbeitungsdauer bis zum Urteilstermin des Amtsgerichts von verschiedenen Faktoren ab. Vorrangig beeinflusst die Anzahl der gerichtlichen Verfahren die Dauer. Wenn Rechtspfleger und Richter ein hohes Bearbeitungskontigent besitzen, zieht sich die Bearbeitungsdauer entsprechend lange hin.

In der Regel beträgt die Verfahrensdauer zwischen sechs und 12 Monaten. Widerspricht der Mieter nicht der Räumungsklage und liegt eine eindeutige Beweislage vor, ist eine Bearbeitung zwischen zwei und fünf Monaten möglich.
Eine Verfahrensdauer von zwei Jahren ist auch keine Seltenheit, vor allem, wenn gesundheitliche Gutachten des Mieters vom Amtsgericht angeordnet werden.

Nach der Urteilssprechung ist eine Frist von vier Wochen gesetzt, bis es zur Vollstreckung kommen kann. Wird seitens des Mieters kein Einspruch gegen das Urteil erhoben, benötigt der Gerichtsvollziehers in der Regel ein bis zwei Wochen, um aktiv zu werden. Eine Räumungsfrist verlängert die Dauer bis zum erzwungenen Auszug aus der Wohnung entsprechend. Nach Ablauf der Räumungsfrist agiert der Pfänder unverzüglich und vollstreckt den Räumungstitel.

Räumungsklage bei einem Gewerbe

Bezieht sich die Räumungsklage auf ein gewerbliches Mietobjekt, verläuft das Verfahren in der Regel wie bei einer privaten Räumungsklage. Meist liegt hier der Streitwert höher, sodass die Kosten entsprechend steigen. Ein weiterer Unterschied findet sich bei der Räumungsfrist, die Mietern von Gewerbeobjekten nicht eingeräumt wird.

Wann ist eine Räumungsklage rechtens oder unrechtens?

Generell ist eine Räumungsklage nur dann rechtens, wenn zuvor mindestens eine Kündigung rechtmäßig dem Mieter zugestellt wurde. Insbesondere bei einer fristlosen Kündigung hat der Vermieter nachvollziehbare Gründe anzugeben und hat diese gegebenenfalls vor Gericht zu beweisen. Das bedeutet, der Vermieter ist in der Beweispflicht, um eine Kündigung und eine damit verbundene Räumungsklage rechtens werden zu lassen.

Zu bemerken ist, dass das Gericht ausschließlich aufgrund der im Kündigungsschreiben genannten Gründe urteilt. Ausnahmen sind nur in besonderen Fällen möglich. Dazu zählt zum Beispiel, wenn der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage gegenüber dem Vermieter massive Drohungen ausstößt. Hier würde der Mieter dem Amtsgericht einen weiteren Grund liefern, der bei der Urteilsfindung Berücksichtigung finden würde.

Befindet der Mieter eine Räumungsklage für unrechtens, besitzt er das Recht, sich eigenständig oder mithilfe eines Anwalts zu verteidigen. Er darf seine Sicht der vorliegenden Vorwürfe des Vermieters schildern und Widerspruch gegen eine Kündigung beziehungsweise Einspruch gegen eine Räumungsklage erheben. Auch hier sind Fristen vorgegeben, an die sich der Mieter zu halten hat, damit sein Agieren als rechtens gewertet werden kann.

Unrechtens ist eine Kündigung zum Beispiel, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs der Einzug von Freunden, Bekannten oder entfernten Verwandten angestrebt wird. In der Regel ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nur rechtens, wenn es sich um den Vermieter selbst handelt oder Familienangehörige ersten Grades.

Beispiel

Erwartet die Tochter des Vermieters Nachwuchs und benötigt die Wohnung, weil sie sich keine andere leisten kann, ist eine Kündigung rechtens. Gleiches gilt, wenn die Mutter des Vermieters gehbehindert ist, derzeit im dritten Stock wohnt und das Mietobjekt des Vermieters barrierefrei ist.

Eine fristlose Kündigung ist beim Anmelden von Eigenbedarf allerdings unwirksam. Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf beträgt mindestens drei Monate und verlängert sich mit entsprechend höherer Mietdauer.

Unwirksam ist eine Kündigung zudem aufgrund von Sanierungsmaßnahmen. Manche Vermieter kündigen ihren Mietern bei derartigen Plänen, um nach der Fertigstellung der Sanierungsarbeiten neu und mit höheren Mietpreisen vermieten zu können.

Entstehende Kosten für eine Räumungsklage

Grundsätzlich hat der Mieter für alle Kosten aufzukommen, die durch die Räumungsklage und daraus resultierende Zwangsräumung entstehen. Allerdings gestaltet sich dieses in der Praxis meist anders.

Bevor das Gericht aktiv wird, ist der Vermieter mit einem Gerichtsvorschuss in Vorkasse zu gehen. Dieser berechnet sich aus dem Streitwert, welcher sich aus dem Kaltmietzins ergibt. Beträgt die monatliche Miete 400 Euro, wird ein Streitwert von 12×400 Euro, also 4800 Euro zugrunde gelegt. Die Kosten für den Anwalt, der in der Regel die Räumungsklage verfasst, einreicht und den Vermieter vertritt, liegen zwischen 1.200 Euro und 2.000 Euro.

Zusätzlich fallen gegebenenfalls weitere Kosten an, für die der Vermieter in Vorkasse zu treten hat:

Gerichtsvollzieher-Gebühren Je nach Arbeitsaufwand zwischen 100 Euro und 500 Euro
Türschlosser Zwischen 200 Euro und 300 Euro
Umzugsunternehmen Je nach Arbeitsaufwand und Umzugsmasse zwischen 300 Euro und 1000 Euro
Einlagerungskosten Je nach Kubikmeter circa 500 Euro monatlich

Ist der Mieter insolvent, steht dem Vermieter das Recht zu, einen Schuldnertitel zu erwirken. Dieser berechtigt ihn dazu, innerhalb von 30 Jahren vom Mieter diese Kosten erstatten zu lassen – notfalls mit einer erneuten Zwangsvollstreckung durch Pfändung.

Um weitere finanzielle Schäden für den Vermieter zu verhindern, lohnt sich die Räumungsklage in den meisten Fällen, wenngleich viele aufgrund der Kosten zögerlich handeln. Durch einen Ratenkredit mit kleinen monatlichen Tilgungsraten lassen sich die Kosten ohne spürbare finanzielle Belastung besser tragen.

Zudem besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe gemäß § 114 ff. ZPO zu beantragen. Wird dem stattgegeben, fallen die Gerichtskosten für den Vermieter aus der Kostenberechnung weg.

Alternativen zur Räumungsklage

Aufgrund der Kosten für eine Räumungsklage und die eventuelle lange Verfahrensdauer, ziehen manche Vermieter Alternativen zur Räumungsklage vor. Diese stellen zwar keine Garantie für den Auszug eines Mieters dar, aber ein Versuch ist es wert, bevor die Räumungsklage eingereicht wird.

Aufhebung des Mietvertrags

Der Sinn bei der Aufhebung eines Mietvertrags liegt darin, sich mit dem Mieter zu einigen, indem ihm ein Entgegenkommen vorgeschlagen wird. Das bedeutet, der Vermieter verzichtet beispielsweise auf einen Teil der Mietrückstände oder Schönheitsreparaturen. Im Gegenzug stimmt der Mieter zu, das Mietobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen.

Diese Alternative ist vor allem dann vorteilhaft, wenn anzunehmen ist, dass der Vermieter auf den Kosten für die Räumungsklage sitzen bleibt. Der Mieter profitiert von der Aufhebung des Mietvertrags, weil kein Schuldnertitel gegen ihn erwirkt wird, wenn er aufgrund seiner finanziellen Situation die Räumungskosten nicht übernimmt.

Räumungsvergleich

Bei einem Räumungsvergleich wird Vermieter und Mieter vor Gericht die Möglichkeit gegeben, sich zu einigen. Dies läuft in erster Linie darauf aus, dass der Mieter bis zu einem festgesetzten Termin einem freiwilligen Auszug vornimmt. Kommt der Mieter dieser Vereinbarung nicht nach, kann der Vermieter sofort die Zwangsräumung einleiten lassen.

Räumungsvergleiche zwischen Vermietern und Mietern von gewerblichen Mietobjekten sind vor einem Notar abschließbar. Diese Möglichkeit wird bei Wohnraum-Vermietungen nach § 794 Nr. 5 der Zivilprozessordnung nicht eingeräumt.

Räumungsklage abwenden: Was kann der Mieter tun?

Sobald der Mieter von einer Räumungsklage erfährt, ist es ratsam die notwendigen Schritte einzuleiten. Vor allem sollte er die Fristen einhalten, um eine Zwangsräumung abzuwenden und nicht eines Tages obdachlos oder verschuldet zu sein.

Folgende Schritte stehen dem Mieter bei Kenntnisnahme einer Räumungsklage innerhalb bestimmter Fristen zur Verfügung:

Räumungsklage wird zugestellt Innerhalb von 14 Tage dem Gericht die Verteidigungsbereitschaft mitteilen
Begründung der Verteidigung Innerhalb von 14 Tagen nach Mitteilung der Verteidigungsbereitschaft
Räumungsfrist beantragen Anstelle der Verteidigungsmitteilung – je früher desto kostengünstiger
Prozesskostenhilfe beantragen Ist ab Kenntnisnahme der Räumungsklage zu beantragen
Räumungsschutz beantragen Antragstellung idealerweise ab Kenntnisnahme der Räumungsklage
Nach Urteilssprechung zur Zwangsräumung Einspruch erheben Innerhalb von vier Wochen ab Urteil
Gegebenenfalls Vermieter Alternativen zur Räumungsklage anbieten Räumungsvergleich oder Mietaufhebungsvertrag
Bei Mietrückstand Außenstände begleichen Spätestens zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage, damit fristlose Kündigung und Räumungsklage unwirksam werden

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