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Wohnen

Untervermietung – Rechte und Pflichten für Mieter und Eigentümer

Untermietverhältnisse erfreuen sich zunehmend größerer Beliebtheit. Dabei handelt es sich keineswegs ausschließlich um klassische Studenten-WGs. Da bezahlbarer Wohnraum knapp ist, entscheiden sich selbst viele Gutverdiener, ihre Wohnung mit einer dritten Person zu teilen. Andere vermieten unter, weil sie berufsbedingt für eine Zeit ins Ausland müssen. Doch was ist bei einem Untermietvertrag zu beachten?

Untermietverhältnisse erfreuen sich zunehmend größerer Beliebtheit.
Untermietverhältnisse erfreuen sich zunehmend größerer Beliebtheit.

Formen der Untervermietung

Was sind die Unterschiede zwischen Hauptmieter und Untermieter?

Ein Untermieter nutzt Räumlichkeiten einer Wohnung oder die ganze Wohnung, die von einer anderen Person angemietet wurde. Im Gegensatz zum Hauptmieter ist der Untermieter nicht Vertragspartner des Wohnungseigentümers. Ein klassisches Beispiel ist eine Wohngemeinschaft, bei der eine Person eine Wohnung angemietet hat, ein Zimmer selbst bewohnt und die anderen Räumlichkeiten untervermietet. Von einem Untermieter spricht man jedoch auch, wenn der Hauptmieter aufgrund längerer Abwesenheit die Wohnung an eine dritte Person vermietet hat. Ein Untermietverhältnis muss vom Wohnungseigentümer genehmigt werden.

Wer zählt als Untermieter?
Nicht jeder, der in eine Wohnung einzieht, ist automatisch ein Untermieter. Bei den folgenden Personen und Personengruppen liegt kein Untermietverhältnis vor:

  • Nahe Angehörige: Ehegatte samt Kinder, Eltern, Stiefkinder
  • Hausangestellte und Personal zur häuslichen Krankenpflege

Die Aufenthalte der folgenden Personengruppen sollten in der Regel sechs bis acht Wochen nicht überschreiten. Erstreckt sich der Aufenthalt über einen längeren Zeitraum, muss eine Rücksprache mit dem Vermieter erfolgen:

  • Verwandte wie Geschwister, erwachsene Kinder, Enkel, Schwiegerkinder
  • Freunde und andere Besucher, die maximal acht Wochen bleiben

Welche Bedingungen gelten bei der Aufnahme von Lebenspartnern?
Wenn der Lebenspartner in die Wohnung einziehen soll, muss beim Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt werden. Ist die Wohnung ausreichend groß, darf diese Zustimmung nicht verweigert werden. Denn ein Mieter hat das Recht, mit einem anderen Menschen zusammenzuleben, wenn die räumlichen Voraussetzungen gegeben sind. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) so entschieden (5. November 2003, Az. VIII ZR 371/02). Prinzipiell hat der Vermieter das Recht, die Identität des Untermieters zu erfahren. Allerdings darf er keine Auskünfte über die finanzielle Situation des Untermieters bei privaten Mietverhältnissen einfordern.

Welche Formen der Untervermietung gibt es?

Bei einem Vertrag zur Untermiete handelt es sich um ein Mietverhältnis der zweiten Stufe.

Zwei Formen werden unterschieden:

  • Ein Teil des Mietobjektes wird an eine dritte Person vermietet
  • Der gesamte Wohnraum wird an eine dritte Person untervermietet

Anspruch auf Untervermietung

In welchen Fällen besteht Anspruch auf Untervermietung?

Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Untervermietung, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Das ist zum Beispiel der Fall, wenn

  • durch Scheidung oder Tod die Anzahl der Personen, die in der Wohnung leben, verringert wird
  • der Hauptmieter sich berufsbedingt vorübergehend in einer anderen Stadt oder im Ausland aufhält
  • der Lebenspartner in die Wohnung einziehen soll

Voraussetzung für ein Untermietverhältnis ist, dass der Hauptmieter die Räumlichkeiten selbst bewohnt. Es reicht aus, wenn in einem Zimmer Gegenstände gelagert sind oder die Wohnung für Urlaubsaufenthalte genutzt wird. Ein Lebensmittelpunkt in der Wohnung ist nicht erforderlich. Ein Vermieter kann ablehnen, dass eine komplette Wohnung untervermietet wird.

Mietrecht: Kündigung und Untermietzuschlag

In welchen Fällen ist die Untervermietung nicht erlaubt?

Untervermietung ist erlaubt, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einem Untermietverhältnis hat und sich dieses Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrages herausgestellt hat. Anders sieht das aus, wenn ein Mieter die Wohnung an Touristen untervermieten möchte oder durch einen Mitbewohner eine Überbelegung entsteht. Die Untervermietung kann seitens des Vermieters verweigert werden, wenn es Anzeichen gibt, dass der Untermieter für eine Immobilie unzumutbar ist und den Hausfrieden nachhaltig beeinträchtigen könnte. Vermieter müssen nicht hinnehmen, wenn Mieter lange an einem anderen Ort leben und eine Wohnung untervermieten, um sie langfristig für sich zu sichern. Das Landgericht Berlin sieht darin einen zweiten Wohnungsmarkt (Az.: 65 S 433/16).

In welchen Fällen ist ein Untermietvertrag relevant?

Ein Untermietverhältnis sollte auf einem schriftlichen Vertrag basieren, das verringert die Risiken auf das gesetzlich festgelegte Mindestmaß. Ein Untermietvertrag ist ein rechtsgültiger, regulärer Mietvertrag. Die Wirksamkeit gestaltet sich unabhängig von einer Genehmigung des Wohnungseigentümers. Durch den Untermietvertrag verpflichtet sich der Mieter einer Immobilie, dem Untermieter die Wohnung oder einen Teil der Wohnung zu seiner persönlichen Nutzung zu überlassen. Im Untermietvertrag sichert der Untermieter im Gegensatz zu, die Wohnung so zu nutzen, wie es vereinbart wurde und dafür Miete und Nebenkosten zu bezahlen. Die Höhe der Miete, die der Hauptmieter für die komplette Wohnung zahlt, und die Höhe der Untermiete ist nicht relevant. Es empfiehlt sich, im Untermietvertrag auf die Inhalte des Hauptmietvertrages Bezug zu nehmen. Denn der Untermieter hat gegenüber seinem Wohnungsgeber dieselben Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer der Mietwohnung.
Im Untermietvertrag aufgeführt sein sollten folgende Punkte:

  • Name der beiden Vertragsparteien
  • Detaillierte Angaben zur Wohnung: genaue Anschrift, Stockwerk, gemietetes Zimmer innerhalb der Wohnung
  • Höhe der Kaution und der Monatsmiete
  • Höhe der Nebenkosten. Bei einer Nebenkostenpauschale ist auszuführen, welche Kosten, zum Beispiel Internet, ein Untermieter separat bezahlen muss
  • Bezüge zum Hauptmietvertrag, vor allem in Punkten wie Schönheitsreparaturen
  • Beginn des Mietverhältnisses
  • Ende des Mietverhältnisses, gegebenenfalls Verlängerung
  • Kündigungsmodalitäten und-fristen
  • Unterschriften der beiden Vertragsparteien

Um die Vertrauensbasis zwischen Hauptmieter und Untermieter nicht zu gefährden, empfiehlt sich die Anfertigung eines Protokolls, ähnlich dem eines Wohnungsübergabeprotokolls. Damit können sich beide Mietparteien für eine zukünftige Übergabe im Falle eines Umzugs absichern. Für einen Untermietvertrag gibt es standardisierte Vordrucke. Es empfiehlt sich, diesen zu verwenden. Gibt es keine konkreten Vereinbarungen zu Nebenkosten, deren Nachzahlung oder Schönheitsreparaturen, muss der Untermieter nicht für diese aufkommen. Wichtig ist, dass Einnahmen aus Untermietverhältnissen gemäß § 21 I EStG in der Steuererklärung angegeben werden müssen. Ist der Vermieter des Zimmers angestellt, müssen die Einnahmen aus der Untervermietung in einer Einkommensteuererklärung erstellt werden. Freiberufler und Selbstständige sind verpflichtet, ihre Einkommensteuererklärung beim Fiskus abzugeben.

Für einen Untermietvertrag gibt es standardisierte Vordrucke. Es empfiehlt sich, diesen zu verwenden.
Für einen Untermietvertrag gibt es standardisierte Vordrucke. Es empfiehlt sich, diesen zu verwenden.

Was ist unter dem Untermietzuschlag zu verstehen und wann greift es?

Ein Untermietzuschlag darf gemäß § 553 Abs. 2 BGB nur erhoben werden, wenn der Vermieter die Miete erhöhen müsste, damit dem Untermieter ein Teil der Wohnung überlassen werden kann. Der Vermieter steht in der Beweispflicht. Vermieter machen von dem Zuschlag gerne Gebrauch, wenn in einer Wohnung ein Personenwechsel stattfindet, wie etwa dem Einzug eines Untermieters nach Auflösung einer Lebensgemeinschaft und Auszug des Partners. Bleibt die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen gleich, gibt es keinen Grund, einen Zuschlag zu erheben. Ziehen enge Angehörige des Mieters ein, darf ohnehin kein Zuschlag erhoben werden, auch wenn die Personenzahl steigt. Legt der Vermieter den Zuschlag im Untermietvertrag pauschal fest, bedeutet das nicht, dass sie ihn erheben dürfen. Es sei denn, es liegt eine besondere Begründung der Unzumutbarkeit vor.

Was ist die zulässige Miethöhe bei einem Untermietvertrag?

Das Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und einem oder mehreren Untermietern ist durch die Vertragsfreiheit charakterisiert. Daher hat ein Untermieter rechtlich keinerlei Handhabe, wenn er zufällig erfährt, dass er für ein Zimmer mehr Miete zahlt als der Hauptmieter für die komplette Wohnung. Nur wenn ein sehr extremes Missverhältnis vorliegt oder der Hauptmieter die Zwangslage eines Untermieters ausnutzt, besteht die Möglichkeit, dass ein Untermietvertrag aufgrund von Wucher gemäß § 138 BGB als nichtig erklärt wird.

In welchen Fällen greift das Sonderkündigungsrecht?

Kommt es bei einem Untermietvertrag zu Streitigkeiten, können sowohl Wohnungseigentümer als auch Hauptmieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, beziehungsweise die fristlose Kündigung aussprechen.

Für Vermieter gilt: Ein Mieter ist verpflichtet, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, bevor ein Untermietvertrag abgeschlossen wird. Wird dies versäumt, kann der Vermieter die fristlose Kündigung der Wohnung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB aussprechen. Davor muss er dem Vermieter eine angemessene Frist setzen, das unerwünschte Untermietverhältnis zu beenden. Grundsätzlich darf ein Vermieter die Untervermietung nicht verweigern, es sei denn, es liegen triftige Gründe vor. Daher ist die fristlose Kündigung ausgeschlossen, wenn ein Vermieter die Erlaubnis hätte erteilen müssen. Die Rechtsprechung richtet sich jeweils nach dem Einzelfall. Kommt ein Mieter der Aufforderung des Vermieters nach, ein Untermietverhältnis zu beenden, doch der Untermieter zieht nicht aus, kann der Wohnungseigentümer seinem Hauptmieter nicht kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 4. Dezember 2013 entschieden. (Az. VIII ZR 5/13).

Für Hauptmieter gilt: Muss ein Vermieter gemäß § 553 BGB die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen, weigert sich jedoch, besteht darin eine Vertragsverletzung. Ein Mieter kann Schadenersatz für die ihm entgangenen Mieteinnahmen geltend machen. Darüber hinaus kann versucht werden, den Anspruch auf Untervermietung per Gericht durchzusetzen. Daneben kann ein Mieter gemäß § 540 I 2 BGB von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wobei es hierfür nicht relevant ist, ob nur ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermietet werden sollte.

Wenn der Untermieter ausziehen möchte, sind Unterschiede bei den Kündigungsfristen zu beachten. Ein unbefristeter Untermietvertrag kann in der Regel mit einer Frist von zwei Wochen zum Monatsende (Stichtag: 15. des jeweiligen Monats) gekündigt werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Der Untermietvertrag ist zeitlich unbefristet
  • Es erfolgte eine möblierte Vermietung des Wohnraums
  • Der untervermietete Wohnraum ist Teil einer Wohnung, die vom Hauptmieter selbst bewohnt wird
  • Der Wohnraum wurde dem Untermieter nicht zum dauernden Gebrauch überlassen. Eine gemeinsame Haushaltsführung findet nicht statt

Für unmöblierte Zimmer, in denen Vermieter und Untermieter gemeinsam leben, gilt:

  • Der Untermieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten
  • Der Hauptmieter kann den Untermietvertrag ohne berechtigtes Interesse kündigen, muss aber Fristen einhalten. Bei Untermietverhältnissen, die bis zu fünf Jahren bestanden haben, kommt zu der normalen Kündigungsfrist von drei Monaten eine Schutzfrist von weiteren drei Monaten, also insgesamt sechs Monate. Danach beträgt die Kündigungsfrist neun Monate, nach einer Untermietzeit über acht Jahren sind es zwölf Monate.

Wenn eine komplette Wohnung untervermietet wurde:

  • Wenn der Vermieter nicht in der Wohnung lebt und der Untermieter die Räumlichkeiten komplett und unmöbliert anmietet, gelten für beide Parteien die allgemeinen Regeln und Voraussetzungen für die Kündigung von Wohnraum. Das betrifft sowohl die Kündigung durch den Hauptmieter als auch die durch den Untermieter

Kosten und Gebühren

Wie können Mehrkosten finanziert werden?

Bei der Untervermietung können unvorhergesehene Kosten entstehen. Eventuell müssen Räumlichkeiten renoviert, ein Umzug finanziert und Einrichtungsgegenstände für eine möblierte Vermietung angeschafft werden. Sollte es rund um den Untermietvertrag zu Streitigkeiten mit dem Wohnungseigentümer kommen, müssen Ansprüche eventuell gerichtlich durchgesetzt werden. Kommt es dadurch zu kurzfristigen Engpässen, kann ein Kleinkredit den nötigen finanziellen Spielraum wiederherstellen. Zwischen Antrag und Auszahlung liegen nicht mehr als eine Stunde. Die Rückzahlung der Kreditsumme zwischen 100 und 3000 Euro erfolgt in Raten zwischen einem und sechs Monaten.

Kreditsumme

Rückzahlung nach 30 Tagen

Musterantrag für den Kredit

 
100 Euro Kredit
101,16 EUR
Zum Beispiel-Antrag für 100 EUR
200 Euro Kredit
202,32 EUR
Zum Beispiel-Antrag für 200 EUR
250 Euro Kredit
252,90 EUR
Zum Beispiel-Antrag für 250 EUR
300 Euro Kredit
303,48 EUR
Zum Beispiel-Antrag für 300 EUR
400 Euro Kredit
404,64 EUR
Zum Beispiel-Antrag für 400 EUR
500 Euro Kredit
505,80 EUR
Zum Beispiel-Antrag für 500 EUR
1000 Euro Kredit
1011,59 EUR
Zum Beispiel-Antrag für 1000 EUR
2000 Euro Kredit
2023,17 EUR
Zum Beispiel-Antrag für 2000 EUR

Besonderheiten

In welchen Fällen darf der Vermieter die Einwilligung verweigern?

Die Verweigerung einer Untervermietung erweist sich als problematisch. Gemäß § 553 BGB können sie sich dagegen nicht durch eine Klausel im Mietvertrag wehren. Abgelehnt werden darf eine Untervermietung nur, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Ablehnungsgrund liegt und ein Mietverhältnis dem Wohnungseigentümer nicht zugemutet werden kann. Herkunft, Hautfarbe oder Religion stellen vor Gericht keine Gründe dar, ein Untermietverhältnis zu verweigern. Anders sieht das aus, wenn Wohnraum durch eine Untervermietung übermäßig belegt würde oder der Untermieter eine Nutzungsänderung der Räumlichkeiten vornimmt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Wohnung durch den Untermietvertrag für ein Gewerbe mit entsprechendem Kundenverkehr genutzt werden soll. Hier hat der Vermieter das Recht, sein Veto einzulegen.

Welche rechtlichen Maßnahmen kann der Vermieter bei illegaler Untervermietung ergreifen?

Überlässt ein Mieter seine Wohnung oder Teile davon einer dritten Person, auch wenn es unentgeltlich ist, muss das im Mietvertrag geregelt sein oder die Erlaubnis des Vermieters vorliegen. Schließt der Mieter ohne Wissen seines Vermieters einen Untermietvertrag ab, handelt es sich dabei um eine Vertragsverletzung, gegen die rechtlich vorgegangen werden kann. So hat der Vermieter nach einer Abmahnung die Möglichkeit, gemäß § 541 BGB auf Unterlassung zu klagen und im Anschluss daran, wie in § 543 BGB vorgesehen, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu erteilen. Der Vermieter muss nachweisen, dass tatsächlich ein unerlaubtes Untermietverhältnis vorliegt. Wenn er keine Kopie des Untermietvertrages hat, reichen Fotos von Namensschildern an Briefkasten und Klingel oder die Aussagen von Nachbarn als Beweis.

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