Haus kaufen ohne Eigenkapital – Tipps zur Hausfinanzierung

Die Bauzinsen sind niedrig wie nie zuvor – da scheint der Traum vom Hausbau für viele Menschen erreichbar. Wer sein Haus ohne jedes Eigenkapital finanzieren will, sollte gründlich darüber nachdenken: Während es Gründe gibt, die gegen einen Hausbau ohne Eigenkapital sprechen, ergeben sich aus dieser Möglichkeit der Immobilienfinanzierung auch einige Vorteile. Tipps zum Kaufen von Eigenheim oder anderen Immobilen finden Sie in unserem Ratgeber.

Gute Gründe für einen Hauskauf ohne Eigenkapital

Wer über einen sicheren Arbeitsplatz mit einem hohen Einkommen verfügt, für den kann sich ein Hausbau oder Hauskauf ohne Eigenkapital lohnen. Für die Banken ist diese Vollfinanzierung mit einem Risiko verbunden, das sie sich gerne mit höheren Bauzinsen bezahlen lassen. Aus diesem Grund bevorzugen Banken solche Kunden, die über ein recht hohes und vor allen Dingen sicheres Einkommen verfügen. Junge Familien können selbst ohne nennenswerten Rücklagen für Banken gerne gesehene Kreditnehmer sein – der gute und sichere Verdienst muss nachgewiesen werden.

Am einfachsten ist die Vollfinanzierung des Hausbaus für Beamte, die im höheren oder im gehobenen Dienst tätig und damit praktisch unkündbar sind. Freiberufler oder Selbstständige mit schwankendem Umsatz haben es schwerer, einen Kredit für den Hausbau ohne Eigenkapital zu erhalten. Mit einem Kredit für Selbstständige haben aber auch sie die Chance, Eigenheim zu finanzieren.

Fest angestellte Arbeitnehmer bekommen nach Ablauf der Probezeit normalerweise problemlos einen Kredit zur Hausfinanzierung. Es gibt Kreditgeber, die dabei noch zwischen Freiberuflern und Gewerbetreibenden unterscheiden: Zu den Freiberuflern gehören Ärzte und Anwälte, die gute Chancen auf einen Kredit zur Baufinanzierung haben. Zum Vergleich haben es Gewerbetreibende schwerer, wenn sie ein Darlehen für den Bau von Eigenheim oder geschäftlichen Immobilien erhalten möchten. Sie müssen einen höheren Risikozuschlag zahlen. Grundsätzlich gilt: Eine Vollfinanzierung sollte das 8-fache des jährlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Haus kaufen ohne Eigenkapital

Haus kaufen ohne Eigenkapital: Die Vor- und Nachteile

Wer ein Haus ohne nennenswertes Eigenkapital bauen möchte, dem bietet sich die aktuelle Niedrigzinsphase an: Fast alle Banken bieten günstige Kredite zur Bauinanzierung. Wer allerdings erst sein Eigenkapital ansparen möchte, bekommt wenige Zinsen dafür. Experten warnen: Diejenigen, die knapp kalkulieren müssen, kann ein unvorhergesehenes Ereignis sämtliche Pläne und Finanzierungen durchkreuzen. Kommt es zu gesundheitlichen oder beruflichen Veränderungen, droht schnell die Privatinsolvenz.

Bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital ist nicht nur der Zinssatz für den Kredit höher, sondern auch dessen Laufzeit länger. Wer über Eigenkapital verfügt, benötigt eine niedrigere Kreditsumme und hat sein Haus schneller abgezahlt.

Tipp: Jede Baufinanzierung und jeder Renovierungskredit sollte mit Hilfe professioneller Beratung erfolgen. Bei der Vielzahl an unterschiedlichen Angeboten ist ein Vergleich der Darlehen nicht einfach. Wer jedoch trotz Hauskauf über seine Ersparnisse verfügen möchte, kann ebenfalls eine Vollfinanzierung des Hauskaufs wählen. Wird der Hauptverdiener arbeitslos oder krank, kann er die monatlichen Raten für den Kredit aus seinen Ersparnissen bezahlen. Das Gleiche gilt, wenn die Waschmaschine oder das Auto ersetzt werden muss. Ohne jede Rücklage ist bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital eine solche Anschaffung fast unmöglich und stürzt die gesamte Familie in finanzielle Schwierigkeiten.

Hauskauf ohne Eigenkapital: Der Ablauf

Für den Hauskauf ohne Eigenkapital gelten zunächst die gleichen Regeln wie für die Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital. Wer einen Kredit aufnimmt, sollte die niedrigen Zinsen nutzen und diese mit einer möglichst langen Zinsbindung und hohen Tilgung verknüpfen. Allerdings ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Restschuld immer noch hoch. Erwartet der künftige Bauherr eine Schenkung oder Erbschaft, lassen sich Sondertilgungen vornehmen und die Schulden bei der Hausfinanzierung minimieren.

Die Angebote der Hausfinanzierung gut miteinander vergleichen

Wie bei jeder Kreditaufnahme müssen bei einer Vollfinanzierung die unterschiedlichen Kreditangebote sorgfältig miteinander verglichen werden. Ein besonderes Augenmerk sollte der künftige Bauherr auf den Effektivzins und die Restschuld haben, die zum Ende der Zinsbildungsfrist noch übrig ist. Verkalkuliert sich der Bauherr bei der Kreditaufnahme und kann die Raten für die Immobilie nicht aufbringen, besteht die Gefahr eines späteren Notverkaufs. Er erzielt in der Regel einen viel zu niedriegen Preis und bleibt zusätzlich noch auf den Schulden sitzen. Wer seine Finanzierung für das Eigenheim gewissenhaft und sorgfältig plant, vermeidet derartige Situationen beim Hauskauf.

Nebenkosten beim Hauskauf ohne Eigenkapital beachten

Häuslebauer ohne Eigenkapital sollten bei der Baufinanzierung daran denken, dass nicht nur die Baukosten, sondern sämtliche anfallenden Nebenkosten gedeckt werden müssen. Baufinanzierer und Banken raten in einem solchen Fall zu einem Darlehen, das bis zu 120 Prozent der Bausumme abdeckt. Damit lassen sich die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuern, Gebühren für den Notar und Maklerprovisionen sowie Versicherungen bezahlen.

Was für Nebenkosten fallen bei einem Hausbau an?

Bereits vor dem eigentlichen Hausbau sind die ersten Kosten zu zahlen: Das gilt zum Bespiel für die Grunderwerbssteuer und die Baugenehmigung. Wer ein Grundstück kauft, zahlt Notar- und Grundbuchkosten. Vor dem Bau muss das Grundstück begutachtet und vermessen werden. Bei Fertighäusern müssen ebenso Nebenkosten einkalkuliert werden: Ist der Bau einer Straße zum Materialtransport notwendig, sind diese Kosten zusätzlich zum Bauvertrag zu tragen.

Während der Bauphase ist eine gute Versicherung Pflicht. Dazu zählen die Bauleistungs-Versicherung und die Bauherren-Haftpflicht. In der Rohbauphase wird das Haus an sämtliche Leitungen angeschlossen: Auch das verursacht weitere Kosten. Wer die Nebenkosten nicht im Blick behält, kommt bereits vor dem Einzug finanziell ins Stolpern. Insbesondere dann, wenn er über kein Eigenkapital oder Geld-Reserve verfügt.

Hausfinanzierung mit und ohne Eigenkapital: Ein Vergleich

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital:

Angenommen, der Preis für das Haus beträgt günstige 200.000 Euro. Bei durchschnittlich 15 Prozent Nebenkosten kommen noch einmal 30.000 Euro dazu. Wer kein Eigenkapital für den Hauskauf hat, muss wenigstens die 200.000 Euro als Darlehen finanzieren und zahlt einen Darlehenszins von 3 Prozent. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung und einer jährlichen Tilgung von 3,5 Prozent beträgt die monatliche Rate für das Haus 1.083 Euro. Nach zehn Jahren sind immer noch 118.531 Euro an Restschuld vorhanden.

Hausfinanzierung mit Eigenkapital:

Verfügt der künftige Bauherr über 50.000 Euro Eigenkapital, bekommt er von der Bank ein Darlehen mit einem günstigeren Zins von 2 Prozent. Davon tilgt er jährlich 2,5 Prozent und zahlt monatlich 563 Euro. Nach zehn Jahren, wenn die Zinsbindungsfrist abläuft, hat er noch 108.458 Euro Schulden. Wenn eine relativ hohe Tilgung gewählt wird, sind die Restschulden am Ende der Zinsbildungsfrist ähnlich hoch. Allerdings führen die höheren Zinsen und die höhere Tilgung zu einer ebenfalls höheren monatlichen Belastung.

Mit einem Nachrangdarlehen genügend Kredit aufnehmen

Ein Nachrangdarlehen eröffnet eine Möglichkeit, mehr als 100 Prozent des Hauspreises ohne Eigenkapital zu finanzieren. Es gibt spezielle Banken, die sich auf diese Finanzierungen spezialisiert haben und das Angebot eines klassischen Kredits ergänzen. Während der größte Teil der Baufinanzierung über ein Hypothekendarlehen von der Bank beliehen wird, gewährt ein dritter Anbieter über die offene Summe ein weiteres Darlehen. Da bereits die Bank oder Sparkasse die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen in Anspruch nimmt, lässt sich das zweite Darlehen nicht mit der Immobilie besichern.

Ist der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann zunächst die Bank ihre Forderungen geltend machen – und danach erst der Spezialanbieter. Deswegen heißt diese Form des Darlehens Nachrangdarlehen. Damit ist das Darlehen für die Bank mit mehr Risiko behaftet und kann mit einem normalen Raten- oder Konsumentenkredit verglichen werden. Trotzdem gilt in diesem Fall: Für das Nachrangdarlehen verlangt die Bank deutlich mehr Zinsen, da ihr Risiko größer ist. Wer ein Nachrangdarlehen aufnehmen möchte, sollte dies als letzten Ausweg sehen. Schließlich besteht hier ebenfalls das Risiko einer Privatinsolvenz.

Ein Bürge kann zusätzliche Sicherheit bieten

Wer das Glück hat und über solvente Eltern oder Geschwister verfügt, kann sich deren finanzielle Unterstützung sichern. Das kann in Form eines Privatkredites erfolgen, erleichtert aber auch die Finanzierung für den Hausbau ohne Eigenkapital. Für die Bank bedeutet eine Bürgschaft eine höhere Sicherheit. Grundsätzlich ist die Bürgschaft möglich, doch wer als Privatmensch für einen anderen Kredit bürgt, sollte wissen, auf was er sich einlässt. Soll ein Hausbau ohne Eigenkapital mittels Kredit finanziert werden, kann dieser mit drei unterschiedlichen Bürgschaften gesichert werden:

  • Ausfallbürgschaft
  • selbstschuldnerische Bürgschaft
  • selbstschuldnerische Bürgschaft mit Einredeverzicht.

Für den Bürgen bedeutet die Ausfallbürgschaft eine hohe Sicherheit. Zwar muss er für den Schuldner im Ernstfall auskommen, doch zuvor muss der Gläubiger erfolglos gegen diesen vorgehen. Übernimmt ein Bürge die selbstschuldnerische Bürgschaft oder selbstschuldnerische Bürgschaft mit Einredeverzicht, kann sich die Bank direkt an den Bürgen wenden. Auf den Umweg über den Kreditnehmer wird verzichtet. Wer lediglich eine Bürgschaft für einen Teil der Baufinanzierung leisten will, sollte daher keine unbegrenzte Bürgschaft leisten. Die Begrenzung nach Bürgschaftshöhe und Laufzeit ist ratsam.

Die Voraussetzung für einen Hausbau ohne Eigenkapital

Beim Hausbau ohne Eigenkapital muss der Bauherr zunächst eine Bank finden, die sich für eine Baufinanzierung bereiterklärt. Allerdings bieten nicht alle Banken eine solche Finanzierung an. Das gilt vor allem für die Banken, die besonders günstige Konditionen für die Immobilienfinanzierung bieten. Experten empfehlen, mindestens die Nebenkosten selbst zu tragen. Damit die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht exorbitant hoch ist, sollte der Tilgungssatz mindestens drei Prozent betragen. Dann sind die monatlichen Raten später deutlich geringer.

Tipp: Schuldenfrei in den Hauskauf

Wer sein Haus ohne Eigenkapital von der Bank finanzieren lassen möchte, sollte keine weiteren Schulden haben: Jede Bank wird sich vor der Gewährung eines Kredits von der Bonität des Antragstellers überzeugen. Ist bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) ein laufender Ratenkredit eingetragen, sollte dieser nicht zu hoch sein. Für den Kreditnehmer lohnt es langfristig nicht, die finanzielle Situation besser darzustellen, als sie in Wirklichkeit ist. Grundsätzlich gilt, dass die Belastung durch einen Kredit und die Baufinanzierung nicht höher als 40 Prozent des Nettoeinkommens liegen sollte.

Ob Haus kaufen oder bauen: Die Förderung durch den Staat nutzen

Zwar ist die Bauförderung durch den Staat gering, doch sollte sie in Anspruch genommen werden. Vor allen Dingen, wenn er seinen Hauskauf ohne Eigenkapital stemmen möchte. Zinsgünstige Darlehen sind bei der KfW-Bank zu erhalten und können bei Hauskauf genutzt werden. Wer sein Haus besonders energie- und umweltbewusst baut, bekommt ebenfalls entsprechende Förderungen.

Es gibt allerdings einen Haken: Sämtliche KfW-Darlehen können nur über eine Bank beantragt und abgewickelt werden. Die meisten Banken vergeben die KfW-Kredite gerne, manche nutzen sogar die höhere Marge und verbessern die günstigen Konditionen der KfW-Bank noch weiter. Private Bauherren erhalten in einigen Bundesländern ebenfalls eine Unterstützung und gewähren günstige Darlehen für den Hausbau.

Fazit: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist machbar, wenn die Rahmenkonditionen stimmen

Ist das eigene Einkommen sicher und ausreichend hoch, kann ein Hausbau ohne Eigenkapital finanziert werden. Schließlich sind bei einer solchen Finanzierung die Monatsraten aufgrund der Zinsen und Tilgungsrate deutlich höher. Wer noch in der Probezeit ist oder nur einen befristeten Vertrag hat, sollte erst ein Haus ohne Eigenkapital kaufen, wenn das Einkommen langfristig gesichert ist.

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